วิกฤต PropTech และทิศทาง Fintech ท่ามกลางดอกเบี้ยขาขึ้น
ในโลกของเทคโนโลยีการเงินและอสังหาริมทรัพย์ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยเปรียบเสมือนพายุที่ส่งผลกระทบต่อโมเดลธุรกิจอย่างรุนแรง โดยเฉพาะกลุ่ม PropTech (Property Technology) หรือเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากจากการปรับตัวขึ้นของดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ซึ่งส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตั้งแต่ระดับสตาร์ทอัพไปจนถึงบริษัทมหาชน
บทเรียนจาก Divvy Homes: เมื่อมูลค่าพันล้านไม่สามารถต้านทานดอกเบี้ย
กรณีของ Divvy Homes สตาร์ทอัพที่ให้บริการเช่าเพื่อซื้อ (Rent-to-Own) ซึ่งช่วยให้ผู้เช่าสามารถสะสมมูลค่าในบ้านเพื่อเปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของในอนาคต เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของวัฏจักรธุรกิจที่ขึ้นสุดและลงสุด ในช่วงปี 2019-2021 Divvy เติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการระดมทุนหลายรอบ จนมีมูลค่าบริษัทสูงถึง 2.3 พันล้านดอลลาร์ เนื่องจากอยู่ในช่วงดอกเบี้ยต่ำและมีความต้องการที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นในช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19
อย่างไรก็ตาม เมื่อเข้าสู่ปี 2022 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านพุ่งสูงขึ้นเป็นเท่าตัว ทำให้ต้นทุนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ Divvy ต้องปรับขึ้นค่าเช่าเพื่อรักษาผลกำไร ซึ่งนำไปสู่การวิพากษ์วิจารณ์เรื่องราคาค่าเช่าที่สูงกว่าตลาด และจบลงด้วยการเลิกจ้างพนักงานถึง 3 รอบ โดยครั้งล่าสุดมีการปลดพนักงานออกถึง 94 คน หรือประมาณครึ่งหนึ่งของบริษัท ซึ่งรวมถึงผู้บริหารระดับสูงในหลายแผนก
ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงบริษัทเดียว แต่ครอบคลุมทั้งอุตสาหกรรม PropTech โดยบริษัทชื่อดังอย่าง Opendoor, Compass, Redfin และ Better.com ต่างต้องเผชิญกับการลดจำนวนพนักงาน ขณะที่บางรายอย่าง Reali ถึงขั้นต้องปิดตัวลงอย่างถาวร
ทางเลือกใหม่ในการส่งต่อธุรกิจ: Common Trust
ในขณะที่บางบริษัทกำลังล่มสลาย แต่ก็มีโมเดลธุรกิจใหม่ที่เกิดขึ้นเพื่อแก้ปัญหาการสืบทอดกิจการ Common Trust สตาร์ทอัพที่เพิ่งระดมทุนรอบ Seed ได้ 2.6 ล้านดอลลาร์ นำเสนอทางเลือกการซื้อกิจการโดยพนักงาน (Employee Ownership Buyout) ผ่านเครื่องมือทางกฎหมายที่เรียกว่า Perpetual Purpose Trust ซึ่งช่วยให้ธุรกิจขนาดเล็กสามารถเปลี่ยนมือเจ้าของได้โดยยังคงความเป็นอิสระและรักษาวัฒนธรรมองค์กรไว้ได้ โดยมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการใช้โบรกเกอร์ทั่วไป
สรุปความเคลื่อนไหวในโลก Fintech และการระดมทุน
นอกเหนือจากวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ ภาคส่วน Fintech อื่นๆ ยังมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ เช่น Square ที่ชี้แจงว่าปัญหาการขัดข้องของระบบเกิดจาก DNS (Domain Name System) หรือระบบที่แปลงชื่อเว็บไซต์เป็น IP Address ไม่ใช่การโจมตีทางไซเบอร์ ขณะที่ Citizens Bank กำลังรุกตลาดธนาคารเพื่อสตาร์ทอัพและ VC โดยดึงตัวผู้เชี่ยวชาญจาก First Republic Bank มาร่วมงาน
| หัวข้อ | รายละเอียดสำคัญ | ผลกระทบ/สถานะ |
|---|---|---|
| Divvy Homes | โมเดลเช่าเพื่อซื้อบ้าน | เลิกจ้างพนักงานหลายรอบจากดอกเบี้ยสูง |
| Common Trust | ระบบซื้อกิจการโดยพนักงาน | ระดมทุนได้ 2.6 ล้านดอลลาร์ |
| Square | ระบบชำระเงินขัดข้อง | เกิดจากปัญหา DNS ไม่ใช่การแฮ็ก |
| PropTech Sector | บริษัทอย่าง Opendoor, Redfin | ลดพนักงานจำนวนมากตามสภาวะตลาด |
ข้อเท็จจริงสำคัญ
- อัตราดอกเบี้ย: การพุ่งสูงขึ้นของดอกเบี้ยเงินกู้บ้านในรอบกว่า 20 ปี ส่งผลกระทบโดยตรงต่อบริษัท PropTech
- การปรับตัว: สตาร์ทอัพหลายแห่งต้องลดขนาดองค์กรเพื่อความอยู่รอดหลังจากช่วงเติบโตแบบก้าวกระโดดในยุค COVID-19
- นวัตกรรมการส่งต่อ: Perpetual Purpose Trust เป็นเครื่องมือใหม่ที่ช่วยให้พนักงานเป็นเจ้าของกิจการแทนการขายให้บริษัทใหญ่
- การระดมทุน: แม้ภาพรวมจะยากลำบาก แต่ยังมีบริษัทที่ระดมทุนได้ เช่น Perfios (229 ล้านดอลลาร์) และ Swan (40 ล้านดอลลาร์)
คำถามที่พบบ่อย
ทำไมดอกเบี้ยขาขึ้นถึงส่งผลกระทบต่อบริษัท PropTech อย่างรุนแรง?
เพราะบริษัทเหล่านี้มักมีโมเดลธุรกิจที่ต้องกู้ยืมเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้น ต้นทุนการเงินจึงเพิ่มขึ้น ทำให้ต้องปรับราคาค่าเช่าหรือค่าบริการสูงขึ้นตาม ซึ่งอาจทำให้ความต้องการของผู้บริโภคลดลง
Perpetual Purpose Trust คืออะไร?
คือโครงสร้างทางกฎหมายที่ช่วยให้ธุรกิจขนาดเล็กสามารถโอนความเป็นเจ้าของให้แก่กองทุนทรัสต์ เพื่อให้พนักงานสามารถบริหารงานและเป็นเจ้าของร่วมกันได้ โดยที่ธุรกิจยังคงดำเนินกิจการได้อย่างอิสระและไม่ถูกขายทอดตลาด
ปัญหา DNS ของ Square คืออะไร?
DNS หรือ Domain Name System คือระบบที่ทำหน้าที่เหมือนสมุดโทรศัพท์ของอินเทอร์เน็ต โดยจะแปลงชื่อเว็บไซต์ที่มนุษย์อ่านออก ให้เป็นหมายเลข IP Address ที่คอมพิวเตอร์เข้าใจ เมื่อระบบนี้ขัดข้อง ผู้ใช้จึงไม่สามารถเข้าถึงบริการของ Square ได้
แนวโน้มของตลาด PropTech ในอนาคตจะเป็นอย่างไร?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวัฏจักร (Cycle) มีทั้งช่วงของผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อดอกเบี้ยเริ่มคงที่หรือลดลง ธุรกิจที่สามารถปรับโมเดลให้ยืดหยุ่นและรักษาสภาพคล่องไว้ได้จะสามารถกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง
